Роман с Крымом | Недвижимость & Инвестиции

Как заработать на перепродаже: мифы и реальность. Всем доброго дня!✌ С началом новой недели.. Сегодня хочу поподробнее разобрать с вами стратегию перепродажи на курортном рынке. Какие есть ожидания и какова реальность 🙌 Довольно таки популярная стратегия. Идея проста - купить сейчас дешево (в рассрочку, ипотеку и тд) и реализовать через какой-то период времени, получив разницу, и желательно в плюс.😅 Еще года 3-4 назад, в Крыму под эту стратегию можно было брать практически любой объект! Конечно же, который строился по федеральному закону 214, с эскроу счетами.. Ситуация за эти годы сильно изменилась. Сейчас стоимость недвижимости прилично выросла, в некоторых районах и объектах прям сильно-сильно выросла... ‼И здесь уже надо серьезно выбирать, и долго подумать - какой проект будет предпочтительнее! Давайте разберем несколько важнейших аспектов: 1⃣ Не верьте отделам продаж и риэлторам. Да, вот такой мой первый совет! 🤷‍♂️🤭 Вы не представляете, как я устал от этих пустых обещаний и фантазий отделов продаж о своих проектах. А уж как "приукрашивают" (в русском языке есть более прямое слово..) агенты и риэлторские компании - так этому учиться и учиться.. В целом, их логика понятна. Не приукрасишь ты, клиент приедет на другой объект / обратится к другому риэлтору, и там ему наобещают золотые горы... К сожалению, потом, в будущем, мы получаем огромную массу разочаровавшихся людей в рынке курортной недвижимости...😔 Поэтому, когда вам обещают 2-3-5 млн чистой прибыли в год, при чем сразу же с открытия.. Когда обещают, что вы через полгода перепродадите этот объект, да еще и в два раза дороже... Пожалуйста, задумайтесь... Посчитайте сами, посмотрите какие-то аналоги готовых отелей в этом или похожем районе, поищите статистику, проанализируйте... 2⃣ Всегда рассматривайте пессимистичный сценарий. Опять же, когда вам рисуют уверенный рост цены, высокую доходность и тд... - размышляйте терминами "а что если будет спад", " а если плохо будет сдаваться", " а если уменьшиться турпоток", "возможно будет задержка стройки".... Нужно рассматривать все варианты. К сожалению, жизнь не всегда идет по нашим радужным планам, иногда она бьет ключом, и чаще гаечным и по голове🤭 Если вы рассматриваете рассрочку, с внесением большого финального платежа через какой-то период времени - тщательно продумайте стратегию выхода из объекта при негативном сценарии. Обсудите все нюансы со своим брокером, проговорите варианты, порядок действий, временные сроки. То же самое с ипотекой.. Нужно все просчитать и особенно негативные сценарии, чтобы потом не было неожиданностей. 3⃣ Учитывайте все детали. Если мы говорим о стратегии перепродажи, то важно: когда вы заходите в сделку (старт продаж или нет), по каким условиям (рассрочки и ипотеки) - замораживая минимальную сумму и делая отсрочку платежа на длительный период, вы увеличиваете свою маржинальность. Важно количество лотов в объекте (чем меньше, тем лучше, меньше конкуренции), локация и предпосылки ее развития (федеральные вливания, знаковые объекты вблизи и тд), общая ситуация на рынке недвижимости, стоимость в сравнении с другими объектами.. ‼При прочих равных, на сегодняшний день, я бы не рассматривал горизонт инвестирования менее 2х лет. Рынок постепенно пришел к более консервативному росту. Каких - то резких скачков цены уже нет. Крым популярен, инвесторы знают и покупают, проектов много, застройщиков федерального масштаба тоже хватает... Поэтому, ожидать что сейчас цены будут удваиваться каждый год-два, не правильно. Успех принадлежит терпеливым и тем, кто подстраховался и просчитал издержки и риски заранее... _______________________ Поэтому, будьте мудрыми, не торопитесь, оценивайте риски и..... обращайтесь, поработаем под вашу стратегию и разберем подходящие предложения! Всем хорошего вечера и до встречи🤝