1. Установка мусорных контейнеров между корпусами 5 и 6
Размещение контейнерных площадок для твёрдых коммунальных отходов предусмотрено проектной документацией. Вопрос находится в работе с застройщиком в рамках исполнения им обязательств по передаче объекта и благоустройству территории. Управляющая организация повторно направит застройщику официальное обращение с требованием обеспечить исполнение проектных решений в установленные сроки. О результатах собственники будут проинформированы.
2. Ограничение въезда третьих лиц, установка шлагбаума, ограждение территории
Текущий въезд не является официальным и проходит по территории, не относящейся к земельному участку МКД. Администрация городского округа планирует устройство нового въезда (ориентировочно 2027 год).
Установка шлагбаума и ограждения территории относится к вопросам использования и распоряжения общим имуществом (ст. 44–46 ЖК РФ). Решение об установке шлагбаума может быть принято общим собранием собственников.
При этом определение размера целевого взноса на указанные цели в настоящее время невозможно, поскольку отсутствует утверждённая проектная документация, а стоимость работ на 2027 год неизвестна и не может быть достоверно определена. Аналогичная ситуация складывается в отношении устройства периметрального ограждения.
Управляющая организация готова вынести указанные вопросы на общее собрание после получения актуальной информации от администрации и появления возможности сформировать обоснованную смету.
3. Запрет оставлять открытыми двери в парадные
Правила пользования общим имуществом и правила внутреннего распорядка в МКД утверждаются общим собранием собственников (ст. 44, 45 ЖК РФ). Управляющая организация может подготовить проект таких правил, включающий обязанность закрывать входные двери подъездов после использования.
Контроль за соблюдением указанных правил в полном объёме без системы видеонаблюдения затруднителен. Управляющая организация не обладает полномочиями по наложению штрафных санкций на собственников и нанимателей; при выявлении нарушений информация может быть передана в уполномоченные органы.
Установка системы видеонаблюдения в местах общего пользования также требует решения общего собрания собственников и определения источника финансирования.
4. Режим движения и стоянки на территории ЖК
Установление порядка движения транспортных средств по внутридворовой территории, ограничение скорости, регламентация времени стоянки возле подъездов и сквозных проездов, а также требование размещать транспорт исключительно на оборудованных парковочных местах относятся к правилам пользования общим имуществом.
Указанные положения могут быть включены в Правила проживания (пользования общим имуществом), утверждаемые общим собранием собственников помещений в МКД (ст. 44–46 ЖК РФ). После принятия соответствующего решения данные требования приобретут обязательную силу для всех собственников и пользователей помещений.
5. Организация мест для курения
Оборудование специально отведённых мест для курения на территории МКД возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
Реализация данного решения потребует определения источника финансирования (целевой взнос) и последующих расходов на содержание оборудованных мест.
При этом управляющая организация не вправе устанавливать запрет на курение в местах, где оно разрешено федеральным законодательством (Федеральный закон от 23.02.2013 № 15-ФЗ).
6. Озеленение территории
Вопрос восстановления зелёных насаждений, высаженных застройщиком в соответствии с проектной документацией, находится в работе. Застройщик в рамках гарантийных обязательств обещал устранить выявленные недостатки, однако обязательства в полном объёме не исполнены. Управляющая организация ведёт претензионную (досудебную) работу.
Самовольная посадка многолетних растений на территории общего пользования без согласования с управляющей организацией и без учёта исполнительной документации на инженерные сети недопустима. Корневая система деревьев может повредить подземные коммуникации (сети водоснабжения, электроснабжения, системы контроля доступа и др.), что создаёт риски нарушения ресурсоснабжения дома.
Все работы по озеленению должны выполняться только после получения согласованной исполнительной съёмки и с соблюдением требований к содержанию общего имущества.
7. Насосы канализационной системы / засоры
Насосное оборудование, находящееся в зоне ответственности управляющей организации, функционирует исправно. Проблемы с засорами и необходимостью периодической откачки сточных вод обусловлены состоянием придомовых сетей хозяйственно-бытовой канализации, которые в настоящее время не переданы на баланс РСО и не находятся в её эксплуатационной ответственности.
Управляющая организация вынуждена производить откачку сточных вод за счёт собственных средств. Застройщиком ведется работа по передаче указанных сетей. Сети водоснабжения уже переданы ресурсоснабжающей организации (водоканал). Передача сетей хозяйственно-бытовой канализации находится в процессе.
После завершения процедуры передачи сетей вопрос их содержания и ремонта будет решаться в соответствии с требованиями жилищного законодательства и РСО.
8. Ремонт подъездов по гарантии
Вопрос устранения недостатков отделки подъездов в рамках гарантийных обязательств застройщика находится в работе. Управляющая организация ведёт претензионную (досудебную) работу с ГП. О результатах собственники будут проинформированы.
9. Организовать вывоз мусора по видам отходов
Раздельный сбор и вывоз отходов по видам требует наличия специализированного подрядчика, имеющего соответствующие разрешения и мощности на территории Ленинградской области. В настоящее время такой подрядчик, готовый работать на объекте, отсутствует в ЛО. Вопрос находится на контроле; при появлении возможности будет вынесен на рассмотрение.
10. Установить освещение на тропинке к «Магниту»
Указанная пешеходная дорожка не предусмотрена проектной документацией, выполнена застройщиком по инициативе жителей и проходит по земельному участку, находящемуся в муниципальной собственности. Установка освещения на данной территории не относится к компетенции управляющей организации и собственников помещений МКД, поскольку участок не входит в состав общего имущества. Вопрос может быть рассмотрен только органами местного самоуправления.
11. Спланировать пешеходную зону, беседку, зону отдыха между дорогой и первым корпусом
Создание дополнительных зон отдыха и благоустройства на придомовой территории возможно только на основании решения общего собрания собственников (ст. 44–46 ЖК РФ) с определением источника финансирования. При этом необходимо учитывать последующие расходы на содержание, обеспечение порядка и безопасности. В отсутствие системы видеонаблюдения и охраны контроль за использованием таких зон будет существенно затруднён. Вопрос может быть проработан и вынесен на ОСС после оценки технических и финансовых параметров. Также просим учитывать тот факт, что данная зона отдыха будет расположена в зоне видимости и прямого доступа сторонних посетителей "Магнита" и "Ароматного мира".
12. Организовать крытые велопарковки
Устройство крытых велопарковок относится к вопросам благоустройства и использования общего имущества. Решение может быть принято общим собранием собственников с определением размера целевого взноса. Управляющая организация рекомендует одновременно рассмотреть вопрос об установке системы видеонаблюдения в зоне размещения велопарковок для обеспечения сохранности имущества.
13. Установить зарядные станции для электротранспорта
Вопрос установки зарядных станций для электротранспорта может быть рассмотрен только при наличии реальной потребности. Управляющая организация предлагает предварительно провести опрос собственников с целью определения количества электромобилей, зарегистрированных и фактически используемых на территории МКД. По результатам опроса вопрос может быть вынесен на общее собрание.
14. Организовать зону выгула собак
На территории МКД свободных участков, пригодных для организации специализированной зоны выгула собак с соблюдением санитарных и градостроительных норм, в настоящее время нет (имеющиеся площади заняты газонами и детскими площадками). Организация такой зоны за пределами границ земельного участка МКД не относится к компетенции управляющей организации и собственников помещений. Вопрос может быть адресован органам местного самоуправления.
15. Подготовиться к зимней уборке снега
Подготовка к зимнему периоду ведётся в рамках утверждённого тарифа на содержание общего имущества. При необходимости увеличения объёма работ и привлечения дополнительной техники собственники вправе рассмотреть на общем собрании вопрос об изменении порядка расчёта платы за уборку снега — с выставлением по фактическим затратам в зимний период. Управляющая организация готова при принятии такого решения ежемесячно (перед выставлением квитанций) предоставлять собственникам расчёт фактических затрат. Обращаем внимание, что значительная задолженность отдельных собственников ограничивает финансовые возможности по выполнению дополнительных работ.
16. Организовать спортивную зону
Устройство спортивной зоны на придомовой территории возможно при соблюдении действующих санитарных, градостроительных и противопожарных норм. Управляющая организация готова подготовить предварительный расчёт стоимости работ и вынести вопрос на общее собрание собственников с определением источника финансирования. (Вопрос будет вынесен отдельно в опрос для включения вопросов в повестку)
17. Определить перечень оборудования, за использование которого взимается плата
Перечень услуг и работ, за которые взимается плата, определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, а также условиями договора управления многоквартирным домом. Дополнительное оборудование, за пользование которым может взиматься отдельная плата, определяется решением общего собрания собственников.
18. Утвердить размер платы за пользование имуществом
Размер платы за пользование общим имуществом (в том числе размещение вывесок, рекламных конструкций и иного оборудования на фасадах) устанавливается решением общего собрания собственников. При наличии Совета дома согласование условий может осуществляться с ним. В отсутствие такого решения применяются среднепоселенческие (муниципальные) тарифы.
19. Открыть лицевой счёт для перечислений на общие нужды
Отдельный лицевой счёт для добровольных перечислений на общие нужды законодательством не предусмотрен. При наличии Совета дома собственники вправе принять решение о формировании резервного фонда (целевого сбора) с установлением размера платы (например, 0,50 руб. с кв. м). Расходование средств такого фонда осуществляется по согласованию с Советом дома в соответствии с решением общего собрания.
20. Организовать работу по разработке проекта остекления балконов и его реализации
Проектной документацией остекление балконов (устройство лоджий) не предусмотрено. Согласно техническому заключению, плиты перекрытий не рассчитаны на дополнительную нагрузку от остекления. Управляющая организация ранее предпринимала попытки проработки данного вопроса. В настоящее время реализация проекта остекления балконов технически невозможна без изменения проектных решений и усиления конструкций, что требует отдельного проектирования и согласований.
21. Рассмотреть вопрос об установке домофонов у каждого входа (с парковки и со двора)
Установка домофонных систем на дополнительных входах (со стороны парковки и двора) проектом не предусмотрена. Вопрос может быть рассмотрен общим собранием собственников с определением размера целевого взноса на приобретение и монтаж оборудования, а также последующих расходов на его содержание.
22. Курение на балконах
В соответствии с действующим законодательством курение на балконе (лоджии) жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, не запрещено. При этом должны соблюдаться требования пожарной безопасности. Собственники, которым причиняются неудобства табачным дымом, вправе в установленном порядке обращаться в суд с требованием о защите своих прав. Управляющая организация не обладает полномочиями по установлению запрета на курение в жилых помещениях и на балконах.
23. Установить большую ёмкость для бытового мусора / отвести место для складирования крупного мусора
С территории жилого комплекса был вывезен контейнер (ПУХТО), предназначенный для складирования строительного и крупногабаритного мусора.
Вывоз строительного и крупногабаритного мусора является обязанностью собственника помещения и осуществляется за его счёт.
В настоящее время тариф на вывоз строительного и крупногабаритного мусора не утверждён решением общего собрания собственников и не входит в перечень услуг, оплачиваемых по статье «содержание общего имущества». Предыдущим общим собранием собственников решение о введении данной услуги и установлении соответствующего тарифа не принималось.
Все это время собственникам не начислялся тариф на вывоз строительного мусора, управляющая компания организовывала его вывоз за счёт собственных средств.
Значительная задолженность отдельных собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг существенно ограничивает финансовые возможности управляющей компании. В связи с этим УК более не имеет возможности осуществлять благотворительную деятельность по вывозу строительного мусора за счет собственных средств.
Вопрос организации постоянной площадки (ёмкости) для крупногабаритного мусора может быть рассмотрен общим собранием собственников с определением источника финансирования и порядка оплаты услуги.
24. Выключать музыку в автомобиле при въезде в квартал (особенно в ночное время)
Требование о снижении громкости звуковоспроизводящих устройств в транспортных средствах при нахождении на территории МКД может быть включено в Правила проживания (пользования общим имуществом), утверждаемые общим собранием собственников. Такие правила будут обязательны для всех собственников и пользователей помещений.
25. Часы тишины (с 23:00 до 08:00), запрет криков под окнами
Установление часов тишины и правил поведения, исключающих нарушение покоя граждан в ночное время, может быть закреплено в Правилах проживания, утверждаемых общим собранием собственников. При этом следует учитывать, что на федеральном и региональном уровне уже действуют нормы о соблюдении тишины (в Ленинградской области — соответствующие ограничения установлены законодательством субъекта РФ).
Режим тишины в ЛО:
В будние (рабочие) дни: с 21:00 до 08:00.
В выходные и нерабочие праздничные дни: с 22:00 до 10:00.
Дополнительно для ремонтных и других шумных работ в жилых помещениях установлен «тихий час»: с 13:00 до 15:00 в будни.
Правила проживания могут дополнять и конкретизировать указанные требования применительно к территории МКД.
26. Выгул домашних кошек без присмотра. Загрязнение песочниц
Вопрос регулирования выгула домашних животных и содержания детских площадок в чистоте может быть включён в Правила проживания, утверждаемые общим собранием собственников. Управляющая организация рекомендует закрепить обязанность владельцев животных не допускать загрязнения мест общего пользования, в том числе детских площадок и песочниц. Контроль за соблюдением таких правил в полном объёме возможен при наличии системы видеонаблюдения.
27. Сократить количество стрижек газона. Стрижка территории у леска параллельно 1 корпусу
Стрижка газонов на территории, входящей в состав общего имущества МКД, производится в соответствии с договором управления и утверждённым перечнем работ. Территория лесного массива (лесок) не относится к земельному участку МКД и не входит в зону ответственности управляющей организации.
Обращаем внимание, что в связи с географическими особенностями расположения ЖК (в поле), снижение частоты скашивания травы на придомовой территории создаёт риски распространения клещей и иных кровососущих насекомых, что может негативно сказаться на санитарно-эпидемиологической обстановке.
28. Разрешить козырёк над балконом. Остекление балконов первого этажа
Устройство козырьков над балконами и остекление балконов (в том числе на первом этаже) не предусмотрено проектной документацией. Плиты перекрытий не рассчитаны на дополнительную нагрузку. Реализация таких работ требует разработки отдельного проекта, усиления конструкций и получения необходимых согласований. Вопрос может быть рассмотрен только после получения технического заключения о возможности выполнения работ и принятия соответствующего решения общим собранием собственников (при затрагивании общего имущества).
29. Разрушение фасада (выпадение кирпичей, повреждение цокольной плитки)
Выявленные дефекты фасада (выпадение кирпичной кладки, повреждение цокольной плитки) относятся к гарантийным обязательствам застройщика. Управляющая организация ведёт претензионную работу с застройщиком по устранению указанных недостатков в рамках гарантийного срока. О ходе работы и результатах собственники будут проинформированы.
30. Установка индивидуальных приборов учёта на радиаторы отопления
Система отопления в доме выполнена по схеме, не предусматривающей установку индивидуальных приборов учёта тепловой энергии на отопительных приборах (отсутствуют коллекторные узлы). В соответствии с действующими нормативными требованиями установка таких приборов учёта в данном случае технически нецелесообразна и не позволит обеспечить корректный учёт потреблённой тепловой энергии. Вопрос установки индивидуальных приборов учёта тепловой энергии может быть рассмотрен только при наличии технической возможности, подтверждаемой проектной документацией и заключением специализированной организации.
31. Ремонт отмостки вокруг дома (провалы)
Часть выявленных дефектов отмостки направлена застройщику для устранения в рамках гарантийных обязательств. Остальные участки планируется отремонтировать в рамках текущего ремонта общего имущества.
Нормативные основания для предъявления требований застройщику:
ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»;
постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (состав проектной документации);
ГОСТ и СП, устанавливающие требования к устройству отмостки.
Контакты застройщика:
Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области (ФОНД ЛО)
📍 Санкт-Петербург, ул. Панфилова, д. 12, пом. 110
📞 +7 (812) 677-74-17