Квартирный вопрос пазл

На днях у меня был интересный разговор с помощницей по хозяйству. Её дочка, тридцати с небольшим лет, встретила свою любовь и ожидает ребёнка весной (мазл тов!). Молодой человек — вполне основательный, хозяйственный, околостроительный предприниматель с устоявшимся бизнесом. У будущей мамы есть старшая дочка, так что нужно расширять жильё: пока арендуют, но в принципе думают о покупке. Ожидается маткапитал, сразу на двух детей (старшая родилась за пару месяцев до того, как его стали выдавать на первого ребёнка). И семья, и родители с обеих сторон живут в не очень дальнем Подмосковье.

И вот пришли с вопросом к мудрому манулу — гуру финграмотности: имеет ли смысл им брать семейную ипотеку или возможны/лучше другие варианты (обычная с быстрой выплатой за счёт хороших зарплат и короткого декрета, работа и доход позволяют)?

На ловца и зверь бежит: семейная ипотека с 1 октября сильно изменилась. Вот и повод посмотреть, что к чему.

В «семейке» в этом году было два больших изменения. Во-первых, с 1 июля сузили её применение: в частности, в Московской и Ленинградской областях запретили использовать льготу для покупки вторичного жилья — только новостройки. Во-вторых, с 1 октября ввели новые требования: с одной стороны, ставка теперь сильно зависит от числа детей, и меньше чем с тремя мелкими она стала куда менее выгодной, чем было раньше. При этом хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет, либо он/она с инвалидностью. С другой стороны, если первый взнос большой либо деньги вносятся в течение первого года — обычно речь идёт о продаже имеющегося жилья и немедленном направлении денег на погашение ипотеки — то снова 6%-е условия становятся значительно более выгодными, особенно по сравнению с рыночной ипотекой.

Стали прикидывать. Квартира нужна обязательно рядом с имеющимся жильём родителей по многим причинам. В их городе новостроек очень мало. Если есть, то дорогие и на отшибе. И, опять же, они раза в полтора дороже вторичного фонда. На «вторичке» можно купить приличную квартиру где-то за 6,5 миллиона рублей. Такая же в новостройке будет стоить больше 10. Лимит по семейной ипотеке в Московской области — 12 млн, вне столиц — 6 млн. Волк, коза и капуста…

Рассматривается и другой вариант: пока снимать, а вопрос решать через год-полтора, когда ребёнок будет постарше, получен маткапитал и появятся ещё накопления. К тому моменту, скорее всего, на первый взнос уже будет 50% от стоимости жилья, если цена не улетит вверх. К этому добавится и налоговый вычет, правда, только с одного из покупателей, потому что папа — ИП. С 2 миллионов получится возврат в районе 300 тысяч рублей. То есть с маткапиталом на двух детей — суммарно около 1,3 миллиона рублей. Для большого взноса нужно ещё 2 миллиона плюс на ремонт…

Рыночная ипотека, какой она тогда будет, непонятно. Сейчас ставки под 20% — запретительные. Но есть большая надежда, что к следующей весне ключевая ставка будет ниже 10%. В этом случае обычная ипотека будет в районе 12%. Если ставки по «семейке» не вернут обратно, она вообще перестанет быть льготной. Спокойно можно будет брать жильё на вторичном рынке и быстро выплачивать…

Риски? Первый — что жильё сильно подорожает. Возможно, но для этого нет больших оснований с учётом динамики доходов и положения экономики, особенно в конкретном городе. Второй — если ставки останутся высокими. Но в этом случае можно вернуться к идее семейной ипотеки: льгота сохраняется. А во-вторых, можно будет получать достаточно высокий процент на накопления. Одно скомпенсирует другое.

И наконец, с учётом мужа-строителя, ИЖС может быть торным путём. И ставка «вкусная», и площадь большая, и земля рядом со старым фондом есть. Но это, помимо денег, большой труд по присмотру за подрядчиками — в отличие от «сельской», по семейной ипотеке самому строить нельзя.

Резюме

Первое: все ситуации уникальны и индивидуальны. Семейная ипотека — не панацея. Всегда есть какие-то подводные камни, и надо очень внимательно читать условия, а не рекламные слоганы.

Второе: в нынешнем виде программа семейной ипотеки, особенно в столицах и прилежащих регионах, нацелена на помощь застройщикам, а не на решение жилищного вопроса.

А после изменений она ещё и заточена на регионалов с тремя и более детьми либо более состоятельных жителей столиц с жильём под продажу.

Третье: при наличии финансовых ресурсов и возможности подождать, вполне возможно, что выжидание является самой правильной тактикой. Не все льготы одинаково полезны.

🎙️ РадиоТабах

🎙️ РадиоТабах без VPN: Max